Investissement immobilier via une SCI dont les parts sociales ont été démembrées (nue-propriété et usufruit)
Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs de renflouer son patrimoine. Ceci étant, vous devrez respecter certaines règles pour réussir votre investissement. Que vous investissiez dans l’immobilier ancien ou l’immobilier neuf, il existe certaines lois et même certaines conditions qui vous permettent de bénéficier de quelques avantages fiscaux. Mais ces dernières années, l’investissement immobilier a connu une baisse à cause de l’augmentation des taxes sur les revenus locatifs. Les investisseurs ont alors trouvé des solutions. De fait, votre bien immobilier peut être subdivisé en deux : la nue propriété et l’usufruit. Cet article vous explique ce qu’est la nue-propriété et l’usufruit ainsi que quelques principes.
En quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
L’expression »nue-propriété » découle du latin »abusus ». Sa signification juridique convient à la propriété d’un bien. L’investissement en nue-propriété consiste à faire l’achat d’un bien immobilier et d’en confier la gestion à une autre personne. Cette dernière, appelée usufruitier, s’en occupe et retire les revenus pendant un certain moment. Lorsqu’on scinde l’usufruit et la nue-propriété, on parle de démembrement de propriété.
Principe d’une acquisition en nue-propriété ?
L’acquisition en nue-propriété offre un bon nombre d’avantages. On distingue deux phases distinctes pour un tel investissement. Déjà, en tant que nu-propriétaire, vous n’aurez qu’à payer entre 40 à 75% du prix du bien.
En premier lieu, il y a une période de démembrement. Elle survient suite à l’acquisition de la nue-propriété. Pendant cette période, la charge fiscale ne pèse pas. Ceci permet de maximiser votre capital. Vous pourrez ainsi créer un patrimoine sans gestion et sans charge fiscale. Aussi pourrez-vous varier votre patrimoine.
L’autre phase vient juste après celle du démembrement. Pendant ce temps, le propriétaire ayant acquis le bien en nue-propriété prend le pouvoir de son bien. Cependant, il apparaît ici des objectifs différents de ceux du démembrement. Il pourra renflouer ses revenus avec la gestion locative. Il a aussi la possibilité de revendre son bien pour retrouver un capital à investir, soit dans un autre bien immobilier, soit dans une autre activité. De plus peut-il vivre dans le logement pour jouir de son bien immobilier. Il est donc libre de faire un choix qui lui convient.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est réalisé par l’usufruitier. Le mot vient des termes latins »usus » et »fructus ». Le mot »usus » a pour signification juridique le droit d’utiliser un bien. Par contre, le mot »fructus » a pour signification juridique le fait de jouir d’un bien. Les deux mots combinés donnent »usufruit ». L’usufruit est alors la possibilité que vous avez de jouir d’un bien. La combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété conduit à la pleine propriété. L’usufruit se divise en deux parties que sont : l’usufruit viager et l’usufruit dont le temps est limité.
L’usufruit viager
Il s’agit de la disposition de plusieurs successions. C’est-à-dire qu’à la mort d’un parent, le second devient l’usufruitier et les enfants détiennent la nue-propriété. Ainsi, l’usufruitier dans ce cas pourra jouir de la maison jusqu’à ses derniers jours et les enfants deviendront les pleins propriétaires à sa mort.
L’usufruit à temps limité
L’usufruit peut s’effectuer pendant une durée déterminée. Il est donc possible de reprendre la pleine propriété de votre bien après une certaine période, et ceci, sans payer aucun frais.
Quels sont les objectifs d’un investissement en nue-propriété ?
Les investisseurs en nue-propriété ont plusieurs objectifs. Parmi eux, on peut citer :
– Une économie sans charge fiscale : lorsque vous investissez en nue-propriété, vous êtes à l’abri des charges fiscales et des impôts sociaux comme la taxe foncière pendant la phase de démembrement.
– La conception de votre patrimoine : avec une acquisition en nue-propriété, vous bénéficiez d’un coût moins élevé lors de l’achat de votre bien. Il s’agit donc d’un investissement à coût réduit, qui vous permet de trouver un capital et aussi de faciliter votre retraite.
– L’encaissement de rétributions complémentaires dans un futur proche : lorsque vous sortez de la période de démembrement, vous prenez le plein pouvoir de votre bien. Vous pourrez ainsi le louer et percevoir des loyers à la fin du mois.
– Une gestion plus confortable : en tant que nu-propriétaire, vous n’êtes pas tenu de gérer votre bien. La gestion est faite par l’usufruitier et c’est lui qui s’occupe de la perception des revenus.
– L’exonération des rémunérations foncières : les rémunérations foncières vous permettent de payer les intérêts engendrés lors du prêt contracté pour acheter en nue-propriété.
– La transmission du patrimoine : pour effectuer une transmission de votre patrimoine acquis en nue propriété, vous n’aurez pas à payer beaucoup de frais et vous pourrez le faire en étant en vie.
– L’exonération ISF : le propriétaire ne paye pas forcément d’impôts lorsqu’il a un bien acquis en nue-propriété.
– Un logement à limite : l’acquisition en nue-propriété vous permet de vivre dans le bien en tant que résidence principale ou résidence secondaire.
Comment créer une Société Civile Immobilière (S.C.I.) en démembrement de parts sociales ?
Pour créer une S.C.I. en démembrement de parts sociales, vous devrez suivre plusieurs étapes, nécessaires pour profiter au mieux des avantages offerts par cette pratique. Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.
Il y a également le cas du démembrement d’une SCI entre deux personnes qui vivent en concubinage. Quand, dans une période de démembrement, l’un des concubins meurt et qu’il y avait un engagement favorisant l’interdiction d’accès des héritiers, le second devra racheter les parts reçues par ces derniers. Bien sûr, cela ne sera possible que s’il dispose d’un capital conséquent. Par ailleurs, pour éviter que le second rachète nécessairement les parts sociales, vous pourrez faire un démembrement croisé. Le démembrement croisé est une sorte de partage des rôles d’usufruitier et de nu-propriétaire entre associés. Par exemple entre deux concubins, à la mort de l’un, l’autre possédera toujours ses parts en plus de l’usufruit des parts du décédé. Les héritiers auront donc toujours les parts de nue-propriété et le concubin vivant ne sera plus obligé de racheter les parts sociales des héritiers ; il gérera la SCI selon les clauses définies.
Quels sont les avantages de l’investissement en nue-propriété ?
Quand vous investissez en nue-propriété, vous avez la possibilité de continuer à habiter votre bien, et ceci, sans courir le moindre risque. Aussi, l’acheteur et le vendeur tirent avantage de ce mode d’achat. Pour l’acheteur, il n’y aura aucune charge fiscale. Pour le vendeur, il peut recevoir de l’argent sans quitter son bien. Aussi, il peut percevoir un loyer chaque mois pour être payé si le nu-propriétaire met la maison en location.
Quels sont les inconvénients d’un investissement en nue propriété ?
Malgré ses nombreux avantages, ce mode d’investissement possède quelques inconvénients. Il existe quelques charges fiscales à payer. Vous payez 2% sur la valeur cadastrale de votre résidence principale et 9% quand il s’agit d’une résidence secondaire. Les frais pour les impôts et ceux de copropriété, de même que les frais pour l’entretien de bien sont payés par l’usufruitier. Pour ce qui est des travaux de rénovation, le nu–propriétaire s’en charge. Pour l’acheteur, il ne pourra jouir du bien qu’à la mort de l’usufruitier.
Le P’tit Conseil OPTIMAL OFFICE :
Il est possible de recourir à l’investissement en nue propriété pour l’acquisition de l’immobilier d’entreprise.
Mais attention ! Même si ce montage permet d’optimiser la fiscalité, il doit y avoir une motivation économique autre que l’avantage fiscale car dans le cas contraire il pourrait y avoir abus de droit.