De nombreux investisseurs immobiliers démarrent leur projet avec une perte potentielle due à de mauvais choix !
En effet, en matière de société civile immobilière (SCI), il faut choisir les bonnes options fiscales (IR ou IS) basées sur le type d’investissement, les attentes des associés ou encore leur situation fiscale personnelle et ce, afin d’ optimiser la fiscalité.
1/ La SCI c’est quoi ?
Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.
2/ SCI : Ce qu’il faut savoir sur la fiscalité en 14 points.
Deux régimes s’opposent :
– L’impôt sur le revenu (IR)
– L’impôt sur les sociétés (IS)
Il convient de comparer ces deux régimes fiscaux par thème :
1/ Imposition des bénéfices
SCI A L’IS
Pour les exercices ouverts au 01/01/2019 Impôt sur les sociétés au taux de 28% du résultat jusqu’à 500 000€ et 33.1/3% au-delà (taux réduit 15% jusqu’à 38120€ de bénéfice).
SCI A L’IR
Transparence fiscale : revenus fonciers sur quotte par des associés
[Prélèvements sociaux + taux d’imposition de l’associé].
2/ Imposition des associés
SCI A L’IS
Sur dividendes versés après abattement de 40% (revenus des capitaux mobiliers)
SCI A L’IR
Revenus fonciers sur quotte par des associés
[Prélèvements sociaux + taux d’imposition de l’associé]
3/ Déficit foncier
SCI A L’IS
Reportable en avant
SCI A L’IR
Jusqu’à 10700€ par foyer fiscal
4/ Déductibilité des charges
SCI A L’IS
Toute charge effectuée dans l’intérêt de la SCI
SCI A L’IR
Limité (exemple de charges déductibles : assurances, travaux d’entretien et petite réparation, frais de gestion 20€ par local … (amortissement du bien non déductible))
5/ « Frais de notaire « (droits d’enregistrements, frais d’acquisition du bien)
SCI A L’IS
Déductibles
SCI A L’IR
Non déductibles
6/ Exonération des plus-values
SCI A L’IR
Exonération d’impôt après 22 ans de détention
Exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
7/ Amortissements des immeubles (Impact fiscal)
SCI A L’IS
Oui, diminution du résultat imposable.
SCI A L’IR
Non, aucun.
8/ Rémunération du gérant
SCI A L’IS
Déductible du résultat : diminution du résultat imposable.
SCI A L’IR
Non déductible, la rémunération du gérant est ajoutée aux revenus fonciers.
9/ Imposition lors de la cession de l’immeuble
SCI A L’IS
Plus-value pleinement intégrée au résultat imposable mais aussi, les amortissements pratiqués lors des précédents exercices viennent majorer celui-ci.
SCI A L’IR
Régime des plus-values immobilière :
Prélèvements sociaux (déduit d’un abattement pour la durée de détention).
10/ Imposition lors de la cession de l’immeuble par cession des parts de la SCI
SCI A L’IS
Régime des plus-values sur valeurs mobilières : (abattement possible pouvant atteindre 65% en fonction de la durée de détention).
SCI A L’IR
Régime des plus-values mobilières des particuliers (après abattement, la plus-value sera imposée au taux de 19% + prélèvements sociaux + surtaxe (calcul par tranche à partir de 50 000€ de plus-value ))
11/ Cession de parts
SCI A L’IS
Droits d’enregistrement 5%
SCI A L’IR
Droits d’enregistrement 5%
12/ Types de baux
SCI A L’IS
Multiple (habitation, professionnel, baux commerciaux … )
SCI A L’IR
Habitation
13/ Location meublée
SCI A L’IS
obligatoirement soumis à l’IS
SCI A L’IR
impossible
14/ TVA
SCI A L’IS
Sur option ou plein droit (exemple : si location meublée à usage professionnel …)
SCI A L’IR
sur option
3/ SCI : Comment choisir son régime fiscal ?
Le choix du régime fiscal est déterminant et peut impacter la rentabilité d’un investissement immobilier à long terme.
Ainsi, selon chaque investissement, les associés devront se poser les questions suivantes :
- Quel est l’objectif de l’acquisition (revente ? location/conservation) ?
- Y a-t-il des travaux ? quelle est leur impact sur l’investissement final ? et à combien s’élève le montant de la TVA ?
- Quel type de location va-t-on faire ? meublée ou non ? à usage d’habitation ou professionnel ?
- Quel est le taux d’imposition des associés ?
- La SCI est-elle créée pour l’acquisition d’un seul bien ou plusieurs afin de développer un patrimoine immobilier ?
Autant de question auxquelles il faudra répondre, et par lesquelles, les associés choisiront le régime fiscale adéquat.
Toutefois, un changement de régime fiscal est possible. Ainsi, si la SCI est à l’IR, l’option pour l’IS est possible mais irrévocable. A l’inverse, l’option à l’IR pour une SCI imposée à l’IS est impossible.
Le P’tit conseil Optimal Office :
« Le régime des revenus fonciers (SCI à l’IR) peut être pénalisant si l’associé est soumis à un taux d’imposition élevé et s’il ne peut déduire beaucoup de charges (intérêts d’emprunt et travaux principalement). »